中指研究院监测，2023年4月房地产企业非银融资总额为728.2 亿元，同比下降5.4%，环比下降20.7%。行业平均利率为3.79%，同比下降0.26个百分点，环比下降0.1个百分点。

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融资结构：信用债发行小幅下降，ABS环比有所上升

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，从融资结构来看，4月信用债规模占比56.1%，海外债占比0.0%，信托占比4.9%，ABS融资占比39.0%。

具体来看，房地产行业信用债融资408.5亿元，同比下降5.1%，环比下降38.8%；海外债发行0亿元；信托融资40.0亿元，同比下降59.1%，环比下降11.5%；ABS融资283.8亿元，同比下降27.4%，环比上升35.4%。

4月信用债发行放缓，发行总量同环比均有所下降，其中，万科、绿城、美的、滨江等非央国企成功完成信用债发行，但美的发行的12亿元中票不仅有中债增全额担保，中信证券(600030)、中债增和交通银行(601328)三家机构还设立了信用缓释风险凭证，当前民营房企发行期限较长的债券仍需较强的增信措施，投资人对民营房企的信心有待进一步恢复。

ABS连续两月环比上升，其中，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达67.3%，供应链ABS、类REITs分别占比28.1%、4.6%。4月，新希望(000876)地产、瑞安房地产、新世界中国等民营及外资房企成功发行CMBS/CMBN产品，优先级利率分别为5.5%、3.9%、3.5%，民营房企拥有优质商业物业作为底层资产能够发行相应资产证券化产品，丰富融资渠道，降低融资成本。

●融资利率：综合融资利率小幅下降

从融资利率来看，本月融资综合平均利率为3.79%，同比下降0.26个百分点，环比下降0.1个百分点。融资综合平均利率下降主要是本月信托融资成本走低，拉低了整体利率。其中，信用债平均利率为3.72%，同比上升0.28个百分点，环比下降0.02个百分点；信托平均利率为6.97%，同比下降0.72个百分点，环比下降0.18个百分点；ABS平均利率为3.48%，同比下降0.12个百分点，环比下降0.25个百分点。

●企业融资动态：信达地产(600657)发行额度最高，招商蛇口(001979)融资成本最低

从典型房企债券发行来看，本月信达地产融资额度最高，合计47.0亿元，平均融资利率4.53%。具体来看，典型房企中格力地产(600185)的信用债利率较高，为4.97%，招商蛇口最低，为2.2%。

●到期债券余额：5月到期债券余额超六百亿，信用债占比近八成

2023年5月到期债券余额为689.1亿元，其中，海外债占比为18.4%，信用债占比为81.6%。2023年内到期债券余额为5249.2亿元，占总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。

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